政策關注丨積極發(fā)展裝配式，關于印發(fā)《江門市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》的通知
廣東裝配式建筑分會 2022-06-27 2952
關于印發(fā)《江門市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》的通知《江門市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》業(yè)經市人民政府同意，現印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。附件：江門市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃
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“十四五”時期是開啟全面建設社會主義現代化國家新征程、向第二個百年奮斗目標進軍的第一個五年，是廣東奮力在全面建設社會主義現代化國家新征程中走在全國前列、創(chuàng)造新的輝煌的第一個五年，是江門市搶抓“雙區(qū)驅動”機遇、加快打造珠江西岸新增長極和沿海經濟帶上的江海門戶的關鍵時期。高標準編制好《江門市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》（以下簡稱《規(guī)劃》），發(fā)揮住房發(fā)展對國民經濟和社會民生的促進作用，對江門市全面實施“科技引領、工業(yè)振興、園區(qū)再造、港澳融合、僑都賦能、人才倍增”六大工程，全力構建高質量發(fā)展戰(zhàn)略新格局，具有重要意義。《規(guī)劃》圍繞“一個定位、兩大愿景、三類目標、四項策略、五項任務”，系統(tǒng)闡述江門市未來五年住房發(fā)展目標和主要任務，是對《廣東省城鎮(zhèn)住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》的深化和落實，是“十四五”時期江門市住房發(fā)展的藍圖和綱領，是指導江門市未來五年各類住房布局、供應和籌建的基本依據，具有綜合性、戰(zhàn)略性、協(xié)調性、基礎性和指導性。《規(guī)劃》期限為2021-2025年；規(guī)劃區(qū)域為江門市行政區(qū)域范圍，包括蓬江區(qū)、江海區(qū)、新會區(qū)、臺山市、開平市、鶴山市和恩平市。“十三五”期間，江門市堅持以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。圍繞穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期目標，認真落實省委、省政府“1+1+9”工作部署和市委、市政府“1+1+5”工作舉措，不斷推進住房供給側結構性改革，逐步擴大住房保障覆蓋面，穩(wěn)步推進住房租賃市場發(fā)展。建立健全多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，城市居民宜居水平明顯提升。（一）房地產市場保持平穩(wěn)健康運行。
完善房地產市場調控機制?！笆濉逼陂g，江門市積極落實房地產調控城市主體責任，結合房地產市場運行情況，綜合運用土地、金融、財稅等手段，加強市場監(jiān)管，精準施策，努力使地價、房價、租金水平保持在合理區(qū)間；完善商品房預售款監(jiān)管和現售管理機制，有效防范化解房地產風險；全面落實房屋網簽備案制度，在全省率先實現房屋買賣合同和預（現）售證電子證照簽發(fā)，不斷提升服務效能。強化房地產市場監(jiān)測分析?！笆濉逼陂g，江門市積極建立和完善房地產統(tǒng)計和市場監(jiān)測預警機制，搭建實時歸集全市房屋網簽備案數據的房地產交易綜合管理信息平臺，為市場調控提供全面、準確、權威的基礎數據；構建涵蓋土地供給、金融政策、開發(fā)投資、市場供需等方面的分析指標體系，以月度、季度、年度為頻率，開展監(jiān)測、研判和預警，準確把握市場運行趨勢，強化政策儲備，提高調控的精準性，防止市場大起大落。穩(wěn)步培育發(fā)展住房租賃市場?！笆濉逼陂g，江門市結合本市實際，出臺了《江門市加快培育和發(fā)展住房租賃市場工作實施方案》等政策文件，構建租購并舉工作制度，培育市場供應主體，鼓勵住房租賃消費，支持租賃住房建設，加強住房租賃監(jiān)管，促進住房租賃市場穩(wěn)步發(fā)展。構建“一城一策”長效機制。2020年，江門市繼廣州市和深圳市后，在全省啟動構建房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制研究制定工作，圍繞穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期目標，結合本市住房發(fā)展基本情況，分時序、分類型制定房地產市場調控目標，因城施策建立房地產調控政策工具箱。（二）住房保障基礎制度不斷健全。
健全保障性住房管理機制?！笆濉逼陂g，江門市印發(fā)實施《江門市政府投資公共租賃住房裝修標準指引（2017年版）》《江門市本級政府投資公共租賃住房項目建成使用與管理程序指引》《江門市公共租賃住房管理實施細則》等政策指引文件，積極推進公共租賃住房信息系統(tǒng)“雙貫標”工作，開展智慧小區(qū)建設試點，多措并舉規(guī)范保障性住房建設和運營管理工作。積極擴大公租房保障覆蓋面?！笆濉逼陂g，江門市公租房保障條件實行年度調整，放寬家庭人均可支配收入準入門檻，保障對象逐步從城鎮(zhèn)中等偏下收入、新就業(yè)無房職工和穩(wěn)定就業(yè)的外來工人，擴大至青年醫(yī)生、青年教師、公交司機、環(huán)衛(wèi)工人等城市基本公共服務行業(yè)人員。穩(wěn)妥推進棚戶區(qū)改造工作?！笆濉逼陂g，江門市穩(wěn)妥推進老城區(qū)臟亂差棚戶區(qū)和危舊住房改造工作，共改造棚戶區(qū)10個，累計開工棚改安置房1801套，有效改善棚戶區(qū)居民居住條件，完善城市功能、提升城市形象。建立健全人才安居制度?！笆濉逼陂g，江門市通過企業(yè)自建、開發(fā)配建、集中新建等方式籌建人才住房，積極構建實物分配與貨幣補貼相結合的住房保障形式，較好地解決了人才安居問題。（三）城市居民宜居水平不斷提升。
人均住房建筑面積穩(wěn)步提升。截至2020年，江門市城鄉(xiāng)居民人均住房建筑面積穩(wěn)步提升至35.23平方米，較2015年上漲3.00平方米。2020年，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積35.71平方米，農村居民人均住房建筑面積34.27平方米。加快推進老舊小區(qū)改造工作?！笆濉逼陂g，江門市作為廣東省老舊小區(qū)改造試點城市之一，結合城市品質提升行動，印發(fā)實施《江門市既有住宅增設電梯指導意見》《江門市老舊小區(qū)改造（試點）工作方案》等政策指引文件，精細化推進老舊小區(qū)改造，努力探索“江門樣本”，建成了一批示范項目，全面提升老舊社區(qū)居住品質。完善物業(yè)管理法規(guī)制度體系?！笆濉逼陂g，江門市印發(fā)實施《關于黨建引領加強社區(qū)物業(yè)服務管理的工作方案》《江門市住宅專項維修資金管理實施細則》等文件，以黨建引領破解物業(yè)管理難題，提升小區(qū)群眾居住品質；加強住宅專項維修資金管理，引導住宅維修資金在老舊小區(qū)改造、加裝電梯和垃圾分類中發(fā)揮積極作用。提高住房公積金支持力度?！笆濉逼陂g，江門市適時修訂《江門市住房公積金管理辦法》《江門市住房公積金管理委員會關于江門市住房公積金個人住房貸款辦理辦法》等政策文件，不斷提高住房公積金繳存額上限標準，合理調整貸款最高額度，推進公積金業(yè)務“跨城通辦”“線上辦”“自助辦”，幫助繳存職工改善居住條件，持續(xù)發(fā)揮住房公積金對居民住房消費的支撐作用。穩(wěn)步推進裝配式建筑發(fā)展?！笆濉逼陂g，江門市不斷推動部品部件生產基地落地，通過試點先行、樹立示范方式，順利推動一批裝配式建筑項目建設；印發(fā)實施《江門市裝配式建筑發(fā)展專項規(guī)劃（2020-2025年）》，推動建筑建造方式轉變和裝配式建筑發(fā)展，促進住宅品質提升。第二節(jié) 存在問題
“十三五”期間，江門市多措并舉，實現房地產市場平穩(wěn)健康運行，住房保障基礎制度不斷健全，城市宜居水平不斷提升，雖取得了較為顯著的發(fā)展成效，但仍存在一些不足，主要表現為：一是住房市場需求內生動力不足。近年來，江門市購房需求主要以本地常住人口的購買需求為主，外來人口流入較少、占比較低，人口增長速度較為緩慢，本地人口面臨老齡化加速等問題，常住居民整體收入偏低、購買力較弱，住房市場需求的內生動力不足。二是住房區(qū)域協(xié)同力度仍然不夠。江門市既是粵西、大西南聯動粵港澳大灣區(qū)的方便之門，也是大灣區(qū)通向粵西乃至大西南的輻射之門，但由于區(qū)域交通上的劣勢，無法將區(qū)位優(yōu)勢轉化為對跨市居住需求的吸引力，商品住房低價優(yōu)勢無法得到充分挖掘。三是住房與產業(yè)、公共服務發(fā)展不協(xié)調。由于公共服務設施配套建設速度滯后于房地產開發(fā)、職住通勤便利性不足，導致濱江新區(qū)等核心地區(qū)優(yōu)質的居住資源無法得到有效利用，土地價值無法得到充分挖掘。四是住房保障資源要素投入不足?！笆濉逼陂g，江門市嚴格落實去庫存要求，住房保障重心從房源籌集轉向房源分配，導致住房保障資金、土地等要素投入程度不斷降低，積累了部分待保障需求。第三節(jié) 發(fā)展趨勢
從住房發(fā)展形勢看，“十四五”時期是我國住房發(fā)展立足新發(fā)展階段、貫徹新發(fā)展理念、構建新發(fā)展格局的關鍵性時期。我國住房發(fā)展堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位不會變，堅持租購并舉、因城施策的發(fā)展方向不會變；有效增加保障性住房供給，完善土地出讓收入分配機制，規(guī)范發(fā)展住房租賃市場，擴大保障性租賃住房供給的發(fā)展思路不會變；推動金融、房地產同實體經濟均衡發(fā)展，促進住房消費健康發(fā)展的要求不會變。從江門市發(fā)展形勢看，江門市被賦予打造珠江西岸新增長極和沿海經濟帶上的江海門戶的歷史使命，正在奮力構建新時代僑都高質量發(fā)展新格局。隨著市委“1+6+3”工作部署的推進落實、華僑華人文化交流合作重要平臺加快建設和珠西綜合交通樞紐江門站的開通運營，江門市人口吸引力偏弱的情況將有所改善，產業(yè)層次較低、城市能級較弱的局面將有所改觀，交通區(qū)位優(yōu)勢不足、基礎設施和公共服務建設欠賬較多的壓力將有所減輕。“十四五”期間，江門市住房發(fā)展應當堅持“三個轉變”：住房供應體系由“建立完善”向“內涵提升”轉變，住房供應模式由“快速建設”向“量質并舉”轉變，居民居住品質由“住有所居”向“住有宜居”轉變。第四節(jié) 發(fā)展機遇
（一）新一輪平臺建設和產業(yè)轉移將帶來需求基礎。
在深入實施以北組團、東組團、南組團為主的“園區(qū)再造”工程基礎上，江門將有序建設國際一流產業(yè)集聚區(qū)，承載世界級產業(yè)集群，產業(yè)人口將帶來新的住房需求基礎。同時，深入推進“港澳融合”和“僑都賦能”工程，以及華僑華人文化交流合作重要平臺建設的持續(xù)推進，也將擦亮“中國僑都”名片，提高城市吸引力。（二）新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的深入實施將釋放內生需求。
隨著以人為核心的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略深入實施、“工業(yè)振興”、“園區(qū)再造”工程的推進，產業(yè)集群培育發(fā)展，推動產業(yè)轉型升級，城鎮(zhèn)地區(qū)就業(yè)崗位將會逐步增加，醫(yī)療、教育等公共服務資源將進一步加快完善，更多的農業(yè)轉移人口將在城鎮(zhèn)落戶居住，江門市住房發(fā)展的內生需求將會得到進一步釋放，三孩政策將促進大戶型住房需求釋放。（三）新一輪交通設施建設將迎來重點片區(qū)開發(fā)機遇。
“六縱六橫兩聯一展望”通道加快建設，完善內外聯動的高速公路網將深化江門市中心城區(qū)與“一核一帶一區(qū)”中心城市和重要節(jié)點城市的合作，有效緩解江門市融入“雙區(qū)”建設力度不足的問題，將有效帶動鶴山、濱江新區(qū)、樞紐新城、銀湖灣濱海新區(qū)等重點區(qū)域的新一輪房地產開發(fā)。（四）區(qū)域平衡發(fā)展戰(zhàn)略將帶來住房產品的開發(fā)機遇。
隨著打造區(qū)域平衡發(fā)展綜合試驗區(qū)戰(zhàn)略的深入實施，江門市將創(chuàng)新區(qū)域合作機制，加快形成西部優(yōu)勢資源產業(yè)集群，西部公共服務高質量發(fā)展得到有效推進，房地產市場將圍繞各縣（市、區(qū)）資源優(yōu)勢，形成錯位發(fā)展的新格局，尤其在生態(tài)資源、文化資源、旅游資源和服務資源得到進一步整合后，江門市將迎來“康養(yǎng)地產”“旅游地產”等新型住房產品開發(fā)機遇。第一節(jié) 指導思想
以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中、五中、六中全會精神，深入貫徹習近平總書記對廣東系列重要講話和重要指示批示精神，牢固樹立以人民為中心的發(fā)展思想，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持因城施策、一城一策，夯實城市主體責任，保持調控政策連續(xù)性穩(wěn)定性，穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期，深入推進住房供給側結構性改革，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，實現從住有所居向住有宜居邁進，奮力打造珠江西岸新增長極和沿海經濟帶上的江海門戶。第二節(jié) 基本原則
——房住不炒，租購并舉。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。堅持以穩(wěn)定就業(yè)、穩(wěn)定居住為導向，培育和發(fā)展住房租賃，逐步實現租購同權。——市場主導，政府補位。堅持市場在資源配置中的決定性作用，激發(fā)市場活力、豐富供給主體、擴大供給渠道、提升服務水平。充分發(fā)揮政府在解決群眾住房問題中的兜底作用，做到盡力而為、量力而行、適度保障。——質量優(yōu)先，增存并重。突出質量為先、綠色環(huán)保、生態(tài)宜居的導向，注重居住品質、科技賦能，推動房地產行業(yè)高質量發(fā)展。堅持增量發(fā)展與存量盤活并重，積極應對資源要素日益緊張的挑戰(zhàn)。——布局優(yōu)化，職住平衡。綜合考慮城市總體空間結構、交通建設、土地利用、自然資源要素等因素，圍繞城市發(fā)展戰(zhàn)略節(jié)點，優(yōu)化住房空間布局，促進住房發(fā)展與人口、交通、產業(yè)發(fā)展高度融合。第三節(jié) 發(fā)展目標
錨定2035年基本實現社會主義現代化目標，搶抓“雙區(qū)”和兩個合作區(qū)建設重大機遇，緊扣黨中央、國務院和省委、省政府對住房發(fā)展工作的部署要求，落實市委、市政府提出的發(fā)展思路，圍繞“1+6+3”工作部署，緊密結合人民日益增長的美好生活需要，綜合研判未來發(fā)展趨勢和條件，明確“十四五”期間江門住房發(fā)展“量質并舉，協(xié)同包容”的目標定位，計劃籌集建設各類住房29.1~34.15萬套。具體實現以下主要目標：——住房市場更具活力。加強商品住房和非住宅商品房供需管理，穩(wěn)定市場預期，促進市場平穩(wěn)發(fā)展，市場對商品住房可負擔程度明顯提高，房地產與實體經濟發(fā)展更加協(xié)調?！笆奈濉逼陂g，力爭新建商品住房28~33萬套。——住房保障更加多元。健全以公租房、租賃補貼、保障性租賃住房為主體的住房保障體系，形成層次化住房保障產品體系，建立健全人才安居制度，解決各類人才居住問題?！笆奈濉逼陂g，籌建公共租賃住房500套、保障性租賃住房1萬套，新增發(fā)放租賃補貼1000戶，試點探索發(fā)展共有產權住房。——居住環(huán)境更加宜居。深入推進宜居城鄉(xiāng)建設，2000年之前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)基本完成改造，住房空間布局更加優(yōu)化，住房對產業(yè)發(fā)展的支撐力度進一步提高，居民居住水平得到明顯改善，逐步從住有所居邁向住有宜居。第四節(jié) 發(fā)展策略
（一）挖潛策略：挖掘健康需求，激發(fā)市場發(fā)展活力。
以滿足人民日益增長的美好居住需求為核心，深入推進住房消費健康發(fā)展。要充分尊重居民對改善型住房的需求，引導市場供給一定比例的“大戶型、高品質”住房，引入灣區(qū)優(yōu)質教育、醫(yī)療等資源，提升公共服務能級，形成灣區(qū)高品質居住名片。各縣市要適應新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢，引導市場加大“戶型完整、總價較低、配套優(yōu)質”的住房，改變以往“強住房、弱配套”的開發(fā)模式，保障農業(yè)轉移人口住有宜居。（二）重構策略：健全保障體系，滿足不同層次需求。
以滿足各類住房困難群體基本居住需求為出發(fā)點，重構住房保障體系。建立健全實物保障與貨幣補貼并舉的住房保障體系，穩(wěn)步拓寬住房保障覆蓋面，滿足住房困難家庭、新就業(yè)無房職工和新市民等群體住房需求；結合實際，大力發(fā)展保障性租賃住房，重點在城市產業(yè)平臺和服務平臺附近布局，解決產業(yè)人口和新市民過渡性居住問題。（三）協(xié)同策略：發(fā)揮地區(qū)特色，引領居住協(xié)同發(fā)展。
深入推進“1+6+3”工作部署，充分發(fā)揮各縣（市、區(qū)）區(qū)位優(yōu)勢和資源優(yōu)勢，形成住房發(fā)展與區(qū)域開發(fā)戰(zhàn)略相匹配的錯位發(fā)展新格局。東部地區(qū)要發(fā)揮靠近粵港澳大灣區(qū)中心城市的區(qū)位優(yōu)勢，利用低價優(yōu)勢和公共服務優(yōu)勢，有序承接中心城市居住轉移人口。西部地區(qū)要發(fā)揮“藍綠交織”的生態(tài)基底優(yōu)勢和特色旅游、文化資源優(yōu)勢，鼓勵發(fā)展“康養(yǎng)地產”“旅游地產”。（四）融合策略：優(yōu)化空間布局，支持產業(yè)轉型升級。
加快推進中心城區(qū)產城融合示范區(qū)建設，引導更多就業(yè)人口在濱江新區(qū)、江門人才島、樞紐新城等區(qū)域居住，提高職住發(fā)展不平衡地區(qū)居住效率。通過集中新建、開發(fā)配建、存量改造等多種渠道，在重要產業(yè)平臺、服務平臺附近籌集和供應公租房和保障性租賃住房，為產業(yè)工人、產業(yè)人才提供優(yōu)質居住條件，促進房地產與經濟協(xié)同發(fā)展。第一節(jié) 加強房地產市場監(jiān)督管理
（一）完善住房和土地聯動機制。
做好住宅用地信息公開，定期向社會公開存量住宅用地信息。建立房價地價聯動機制，采取有效措施引導市場理性競爭，科學編制住宅用地年度供應計劃和三年滾動計劃。嚴格落實住宅用地供應和商品住宅庫存掛鉤制度，根據市場情況把握好供地節(jié)奏和時序，商品住宅庫存消化周期在36個月以上的，應停止供地；18~36個月的，要減少供地；6~12個月的，要增加供地；6個月以下的，要顯著增加供地，加快供地節(jié)奏。完善土地出讓多部門聯合會商機制，對于預判可能產生地價新高或溢價率過高情形的，及時調整出讓方案，并做好異常交易預案。提高存量住宅用地利用效率，加強住宅用地出讓合同履約監(jiān)管，定期公布已出讓土地建設進展情況。加大閑置用地查處力度，整治“囤地”等違規(guī)行為，及時曝光典型案例，加強土地市場信用體系建設。（二）提升房屋交易管理服務效能。
健全商品房預（現）售許可、房屋網簽備案、預售資金監(jiān)管和誠信管理等制度，完善房地產市場長效監(jiān)管機制，持續(xù)推進問題樓盤專項治理，堅決有力處置個別頭部房企房地產項目逾期交付風險，有效防范化解房地產風險。完善價格管理機制，加強商品住房銷售價格備案管理，引導市場理性交易。提升房屋網簽備案服務效能，實現購房資格智能核驗、“不見面”網簽和網簽即時備案。創(chuàng)新住房銷售模式，鼓勵房地產開發(fā)企業(yè)融合“5G”和“VR”技術提升線上看房體驗。持續(xù)整頓規(guī)范房地產市場秩序，加快建立常態(tài)化房地產市場監(jiān)管和日常巡查工作機制，依法從嚴查處違法違規(guī)行為。（三）加強房屋全生命周期管理。
推進“數字住房（粵安居）”平臺建設，加強住房全生命周期管理，實現商品住房土地出讓、開工建設、預售審批、銷售、庫存、交付、物業(yè)管理等全流程跟蹤機制，合理把控商品住房入市節(jié)奏，確保供應平穩(wěn)有序。（四）強化房地產市場監(jiān)測預警。
建立健全跨部門、跨層級信息共享機制，發(fā)揮市建設工程造價和房地產監(jiān)測中心行業(yè)“智庫”作用，構建房地產市場監(jiān)測體系，針對新建商品住宅價格、二手住宅價格等核心指標，綜合土地、財稅、金融、住房供應銷售等參考指標，建立日常監(jiān)測、月度分析、季度評價、年度考核制度，精準分析市場形勢，對市場異動及時提示和預警。第二節(jié) 健全多層次住房保障體系
（一）擴大公租房保障覆蓋范圍。
堅持實物保障和補貼并舉，努力實現本地城鎮(zhèn)戶籍低收入住房困難家庭應保盡保。促進住房保障水平與人民生活水平相匹配，緩解城鎮(zhèn)中等偏下收入家庭住房困難問題。努力提高外來務工人員、新就業(yè)和從事公共服務行業(yè)人員的住房保障水平。（二）大力發(fā)展保障性租賃住房。
建立健全試點政策，重點在人口流入集中、住房供需矛盾突出的區(qū)域布局保障性租賃住房項目。重點利用集體經營性建設用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產業(yè)園區(qū)配套用地建設和存量閑置房屋等方式籌集，適當利用新供應國有建設用地新建、配建等方式籌集。（三）加大住房保障要素投入。
保障建設用地供應，拓寬房源籌集渠道，有效增加房源供給。鼓勵社會力量參與保障性租賃住房的投資、建設、運營和管理。加強財政資金保障，落實銀行業(yè)金融機構對保障性租賃住房建設運營的信貸支持，各縣（市、區(qū)）將保障性住房房源籌集、租賃補貼發(fā)放所需資金列入年度財政預算，積極爭取上級補助資金支持。（四）完善住房公積金制度。
健全住房公積金管理體制，完善個人住房公積金貸款制度，維護住房公積金繳存職工購房貸款權益。提升公積金管理服務效能，推動更多服務事項“線上辦理”“秒批辦理”“跨城通辦”。加強住房公積金資金運行風險管理，提升住房公積金資金運行使用管理能力，將個貸率穩(wěn)定在合理區(qū)間。提升住房公積金貸款風險防范能力，推動建立貸款按揭樓盤準入審核工作。第三節(jié) 著力提升居民居住品質
（一）做好老舊小區(qū)改造試點工作。
科學編制、組織實施老舊小區(qū)改造規(guī)劃和年度改造計劃，發(fā)揮試點項目示范引領作用，為全省探索“江門經驗”。加強老舊小區(qū)改造項目謀劃及上級資金申報要求的銜接，加快推進項目前期工作，做好“項目等資金”。加快建立健全存量資源整合利用和改造資金政府與居民、社會力量合理共擔等機制，結合實際推進“EPC+O”“F+EPC+O”等改造模式，吸引社會力量參與改造項目設計、融資、建設、運營和管理，逐步實現老舊小區(qū)改造可持續(xù)發(fā)展。結合綠色社區(qū)創(chuàng)建，探索建設安全健康、設施完善、管理有序的居住社區(qū)。（二）全面提升物業(yè)管理水平。
加快研究制定《江門市物業(yè)管理條例》，完善實施細則，定期評估實施效果。持續(xù)推進黨建引領物業(yè)服務管理，推動業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)成立黨組織，形成社區(qū)治理合力。對無物業(yè)小區(qū)，以老舊小區(qū)改造項目為切入口，采取引入國有物業(yè)服務企業(yè)或已建立黨組織的非公物業(yè)服務企業(yè)提供基本物業(yè)服務、社區(qū)“兩委”組織居民自我管理等方式，實現物業(yè)服務兜底，不斷擴大物業(yè)服務覆蓋范圍。鼓勵物業(yè)服務企業(yè)加快建設智慧物業(yè)管理服務平臺，補齊服務短板，推動物業(yè)服務線上線下融合發(fā)展。實施物業(yè)服務檢查評比制度，完善物業(yè)服務信息公開公示，強化物業(yè)服務監(jiān)督管理，發(fā)揮物業(yè)行業(yè)協(xié)會作用，編制物業(yè)服務標準，提升物業(yè)管理服務水平。（三）推進商品住房精裝修。
制定商品住房精裝修配置指引，逐步推進商品房精裝修交付。加強裝飾裝修材料生產企業(yè)和銷售市場管理，從源頭上杜絕污染，鼓勵實現綠色技術更新、綠色材料使用，推進住房裝飾高品質發(fā)展。嚴格執(zhí)行《建筑環(huán)境通用規(guī)范》有關規(guī)定，強化室內空氣污染物檢測，嚴格控制室內空氣污染物濃度。加大裝配化裝修推廣力度，開展裝配化裝修試點示范工程建設。（四）鼓勵綠色建筑推廣應用。
引導企業(yè)在住房開發(fā)建設與管理運營全周期推行綠色發(fā)展模式。嚴格執(zhí)行《廣東省綠色建筑條例》，逐步提高綠色建筑、裝配式在新建住宅中的比例，新納入江門市保障性住房建設計劃的項目，積極發(fā)展綠色、裝配式住宅建筑。鼓勵建筑全生命周期采用BIM技術，推廣EPC工程總承包模式，推進“裝配式建筑+EPC+BIM”協(xié)同發(fā)展。推進綠色建筑高品質發(fā)展，鼓勵住宅建筑按綠色建筑高星級標準進行規(guī)劃、建設、銷售、運營、改造。（五）鼓勵住房消費健康發(fā)展。
鼓勵房地產開發(fā)企業(yè)充分挖掘居民居住需求，探索開發(fā)滿足新時代居民對美好生活向往的新一代智慧住房產品，從綠色、健康、安全、智慧等方面提升住房使用性能，促進住房健康消費。（一）加強房地產金融審慎管理。
落實房地產貸款集中度管理制度，指導房地產貸款集中度超出監(jiān)管指標的法人銀行機構有序壓降，符合管理要求的法人銀行機構穩(wěn)健開展房地產貸款相關業(yè)務。嚴防經營用途貸款違規(guī)流入房地產領域，嚴禁房地產開發(fā)企業(yè)、房地產經紀機構、住房租賃機構、互聯網金融從業(yè)機構、小額貸款公司等，為購房、租房違規(guī)提供“首付貸”等融資產品或服務。（二）強化個人住房貸款管理。
指導銀行機構加大對首付資金來源和借款人收入證明真實性的審核力度，嚴格對個人住房貸款和個人綜合消費貸款實行分類管理，強化對個人綜合消費貸款、經營性貸款等業(yè)務的額度和資金流向管理，嚴格按照合同約定監(jiān)控貸款用途，嚴格貸前交易背景真實性調查，加強受托支付審查和資金流向監(jiān)測，強化貸后貸款用途驗證和管控。嚴防挪用消費貸款和其他貸款用于購房。第五節(jié) 培育和規(guī)范住房租賃市場（一）促進住房租賃市場發(fā)展。
發(fā)揮國企對住房租賃市場的引領作用。積極培育市場化住房租賃機構。拓展房源籌集渠道，鼓勵通過新建、統(tǒng)租、散租、盤活存量物業(yè)等方式籌集租賃住房。加強對租賃企業(yè)的監(jiān)管，鼓勵自持物業(yè)出租。根據租賃住房計劃任務和實際需要，完善租賃住宅用地供應方式。（二）完善市區(qū)房屋租金參考價發(fā)布機制。
做好房屋租金監(jiān)測工作，分物業(yè)類型動態(tài)監(jiān)測租金水平，定期公開發(fā)布江門市區(qū)房屋租金參考價，引導行業(yè)預期和租賃雙方合理議價，促進住房租賃市場平穩(wěn)健康發(fā)展。（三）完善住房租賃管理機制。
依托江門市房屋租賃管理信息系統(tǒng)，推進辦理房屋租賃合同登記備案業(yè)務重心下移鎮(zhèn)（街道）工作。理順住房租賃管理與城市建設管理、房地產管理、人口管理、社會治安管理之間的關系，明確監(jiān)管職責和任務分工。擴大住房租賃監(jiān)管覆蓋面，建立租賃糾紛調處機制，及時化解租賃矛盾糾紛。（四）提升住房租賃管理服務效能。
優(yōu)化江門市房屋租賃管理信息系統(tǒng)，提高租戶端、業(yè)主端、企業(yè)端及政府管理端的使用便利度，全面落實住房租賃合同網簽備案制度。隨著“1+6+3”工作部署的推進落實、華僑華人文化交流合作重要平臺加快建設和珠西綜合交通樞紐江門站的開通運營，新型城鎮(zhèn)化需求、居民改善型需求將得到有效釋放，各縣（市、區(qū)）將普遍迎來新一輪開發(fā)建設機遇期?！耙恢魉母倍鄻O點”的城市空間發(fā)展架構，將提升主城區(qū)區(qū)域影響力。結合各縣（市、區(qū)）常住人口增長情況、城鎮(zhèn)化率增長情況、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長情況和“十三五”期末庫存情況，制定各縣（市、區(qū)）“十四五”期間住房籌建目標和住房發(fā)展策略，保障各縣（市、區(qū)）“十四五”新建商品住房總體供應量與“十三五”基本持平，保障性住房總體供應量基本滿足各類群體需求。第一節(jié) 蓬江區(qū)—增量存量并重，產城融合發(fā)展“十四五”期間，蓬江區(qū)應堅持“增量存量并重，產城融合發(fā)展”策略，推動住房回歸居住屬性。新建商品住房開發(fā)注重打造完整社區(qū)，加快公共服務設施配套速度。統(tǒng)籌利用存量資源，加快提升既有社區(qū)公共服務短板，進一步提高存量住房流轉效率。力爭新建商品住房4.9~5.8萬套，籌建保障性租賃住房1800套，新增發(fā)放租賃補貼285戶。有計劃籌建公租房，重點在環(huán)市街道群眾社區(qū)、麗苑社區(qū)范圍內布局，鼓勵通過貨幣補貼解決潛在保障需求。探索發(fā)展共有產權住房和保障性租賃住房，支持常住無房人口解決居住問題。銜接主要科創(chuàng)平臺和產業(yè)平臺，重點在濱江新區(qū)、江門人才島內布局保障性租賃住房。第二節(jié) 江海區(qū)—保持平穩(wěn)健康，推動協(xié)調發(fā)展“十四五”期間，江海區(qū)應堅持“保持平穩(wěn)健康，推動協(xié)調發(fā)展”策略，堅持防范化解房地產領域風險，將房地產開發(fā)投資有序穩(wěn)定在合理區(qū)間，促進住房消費健康發(fā)展。力爭新建商品住房2.8~3.3萬套，籌建保障性租賃住房1000套，新增發(fā)放租賃補貼135戶。推動房地產與實體經濟協(xié)調發(fā)展，逐步提升住房保障水平和住房保障覆蓋面，銜接重大科創(chuàng)平臺和產業(yè)平臺，重點在外海街道、禮樂街道布局保障性租賃住房，在高新技術開發(fā)區(qū)附近布局的保障性租賃住房重點面向人才供應，促進人才職住平衡。第三節(jié) 新會區(qū)—優(yōu)化供應體系，豐富保障內涵“十四五”期間，新會區(qū)應堅持“優(yōu)化供應體系，豐富保障內涵”策略，不斷優(yōu)化和完善住房供應體系，逐步建立租購并舉的住房市場體系和層次化、多元化住房保障體系。在樞紐新城附近探索發(fā)展規(guī)?；?、機構化租賃住房，逐步培育住房租賃市場和體系。力爭新建商品住房4.5~5.3萬套，籌建公租房500套、保障性租賃住房2200套，新增發(fā)放租賃補貼185戶。多渠道籌集各類保障性住房，緩解近期住房保障壓力，重點在城東社區(qū)、城西社區(qū)和樞紐新城范圍內選址，全面提升保障性住房供給水平和空間覆蓋范圍。重點在銀湖灣濱海新區(qū)、珠西新材料集聚區(qū)附近探索發(fā)展保障性租賃住房，鼓勵產業(yè)人口就近解決居住問題，提升居住品質。第四節(jié) 臺山市—做好統(tǒng)籌發(fā)展，挖掘潛在需求“十四五”期間，臺山市應堅持“做好統(tǒng)籌發(fā)展，挖掘潛在需求”策略，通過住房開發(fā)，帶動公共服務設施配套建設，提升公共服務品質和能級。充分利用房價優(yōu)勢，引導市場發(fā)展“中小戶型、總價較低”的新建商品住房，挖掘本地居民城鎮(zhèn)化需求。力爭新建商品住房4.5~5.3萬套，籌建保障性租賃住房1200套，新增發(fā)放租賃補貼110戶。統(tǒng)籌發(fā)展市場體系和保障體系，逐步將公租房覆蓋范圍放寬至公共服務行業(yè)從業(yè)人員，多渠道籌集建設保障租賃性住房。結合實際需求，鼓勵在臺山工業(yè)新城及大廣海灣工業(yè)園附近布局保障性租賃住房，促進住房與產業(yè)協(xié)調發(fā)展。第五節(jié) 開平市—鼓勵產品創(chuàng)新，引導集中布局“十四五”期間，開平市應堅持“鼓勵產品創(chuàng)新，引導集中布局”策略，西部依托良好自然資源環(huán)境，鼓勵發(fā)展養(yǎng)老地產、旅游地產等新型住房產品，吸引粵港澳居民實際居住需求，促進住房消費健康發(fā)展。東部依托靠近主城區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢和房價較低的價格優(yōu)勢，加快補齊設施短板，引導本地城鎮(zhèn)化需求釋放，促進城鎮(zhèn)化加速發(fā)展。力爭新建商品住房3.9~4.6萬套，籌建保障性租賃住房1000套，新增發(fā)放租賃補貼95戶。豐富和完善住房保障體系，促進本地城鎮(zhèn)戶籍住房困難家庭應保盡保的同時，逐步將保障覆蓋范圍放寬至公共服務行業(yè)從業(yè)人員。大力發(fā)展保障性租賃住房，重點在中心城區(qū)和翠山湖科技產業(yè)園及拓展區(qū)附近布局，為城市現代服務業(yè)、高新技術產業(yè)等人才提供優(yōu)質住房。第六節(jié) 鶴山市—平穩(wěn)健康發(fā)展，引領居住協(xié)同“十四五”期間，鶴山市應堅持“平穩(wěn)健康發(fā)展，引領居住協(xié)同”策略，充分利用良好的自然環(huán)境優(yōu)勢和靠近廣佛都市圈的區(qū)位優(yōu)勢，發(fā)展高端改善型住房產品，支持合理自住需求。力爭新建商品住房5.2~6.1萬套，籌建保障性租賃住房1000套，新增發(fā)放租賃補貼70戶。豐富住房保障產品類型，鼓勵通過貨幣補貼擴大住房保障覆蓋面。大力發(fā)展保障性租賃住房，鼓勵在鶴山工業(yè)新城、深江產業(yè)園附近重點布局，通過提供高品質租賃住房保障產業(yè)人口就近解決居住問題。第七節(jié) 恩平市—特色精品發(fā)展，挖掘潛在需求“十四五”期間，恩平市應堅持“特色精品發(fā)展，挖掘潛在需求”策略，做到本地城鎮(zhèn)戶籍住房困難家庭應保盡保的同時，鼓勵通過連片開發(fā)，加快公共服務配套速度，提升公共服務配套質量，鼓勵市場供給“戶型完整、總價較低”的新建商品住房，引導農村居民就近城鎮(zhèn)化。依托藍綠空間交織的獨有特色，重點發(fā)展高端旅游地產。力爭新建商品住房2.2~2.6萬套，籌建保障性租賃住房800套，新增發(fā)放租賃補貼120戶。鼓勵通過貨幣補貼解決本地戶籍人口居住問題，多渠道籌建保障性租賃住房，重點籌建園區(qū)配套宿舍。保障性租賃住房主要在恩平工業(yè)園附近統(tǒng)籌布局，促進恩平工業(yè)園產業(yè)人口住有所居。第一節(jié) 健全工作機制
由以市長為組長的市房地產調控工作領導小組（以下簡稱市調控小組）負責強化市級層面統(tǒng)籌協(xié)調、推動落實本規(guī)劃，研究解決規(guī)劃實施中的重大問題；推進本規(guī)劃與國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃、國土空間規(guī)劃、住房保障規(guī)劃等相關規(guī)劃銜接；結合房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制，組織開展專項督查和考核工作，加強對各縣（市、區(qū)）住房工作的指導和監(jiān)督，對落實規(guī)劃不力及違反規(guī)劃的行為，視情況提出開展問責的建議。市調控小組辦公室負責牽頭協(xié)調落實重要工作任務、調度重點事項、通報工作情況等。各相關職能部門，協(xié)同做好落實各項工作。各縣（市、區(qū)）政府是本區(qū)域“十四五”住房發(fā)展規(guī)劃落實主體，負責推動落實本區(qū)域住房發(fā)展，根據本規(guī)劃提出的全市“十四五”期間住房籌建分區(qū)目標（附表2）和住房發(fā)展要素投入分區(qū)目標（附表3），結合屬地住房發(fā)展現狀，制定年度實施計劃，合理安排各年度、各類型住房建設計劃，按照發(fā)展指引和市調控小組要求，落實各項工作任務。第二節(jié) 強化實施管理
市調控小組辦公室負責跟蹤規(guī)劃實施情況，牽頭相關職能部門，建立健全房地產市場監(jiān)測指標體系，對本規(guī)劃提出的全市“十四五”期間各類住房籌建目標（附表1）、主要任務和相關指標落實情況，進行動態(tài)監(jiān)測分析，發(fā)現問題及時作出預警提示或進行約談；根據本規(guī)劃提出的全市“十四五”期間住房籌建分期目標（附表4），適時開展中期和期末規(guī)劃實施情況評估；各部門根據本規(guī)劃提出的任務分工，進一步完善規(guī)劃任務和工作重點，使規(guī)劃更加符合江門市住房發(fā)展實際；建立健全風險研判、評估和防控機制，全面落實風險防范和化解措施。第三節(jié) 鼓勵公眾參與
加大宣傳力度，及時向社會發(fā)布規(guī)劃和實施情況，深入、廣泛、靈活宣傳解讀規(guī)劃內容和相關政策，及時回應社會公眾關切，解答熱點問題；主動接受社會監(jiān)督，鼓勵社會公眾參與規(guī)劃實施，聽民聲、匯民智，廣泛聽取公眾意見；充分征求各相關行業(yè)協(xié)會、專家等意見，增強規(guī)劃科學性、可操作性。
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